你有出過 post，
也落過廣告，
為甚麼還是走不出
熟人圈？
你的 post 有讚也有留言，但全部來自其他經紀、你的朋友和家人。廣告試過，名單也有一些，但幾乎沒有變成真正的預約。
我幫你接觸還不認識你的人，
再把每一個查詢跟到底。
- 7 日內上線
- 查詢一分鐘內致電
- 廣東話、普通話、英文
你不是沒有努力。
你拍過片、post 過成交和市況、boost 過 post，可能還買過名單。時間花了，錢也花了。以下有沒有你熟悉的情況？
- 你的 post 有讚也有留言，但全部來自其他經紀、你的朋友和家人。
- 你落過廣告，名單也進來了，但打過去沒人接，或者對方說只是看看。
- 你不肯定用英文還是中文，所以兩種都做，兩邊都做不深。
- 你做市況、做睇樓片，和網上大部分經紀做的差不多。
open house 來十個人，真正有意思的，大概一個。多位經紀跟我說的情況，並非統計數字。很多人也說，現在是買家市場，open house、轉介和公司分配的客都越來越慢。
買樓是人生最大的一筆交易，
客人只會找信得過的人。
在網上，你不只是跟同區的經紀比，而是跟每天出片的經紀比。他們的客人在第一次見面之前，已經從片裡看過他們的性格、專業和成績，已經信任他們。
同樣的收費，你要種牙，會找誰？
收費一樣的話，大部分人會揀後者。地產也一樣：與其做甚麼都做的經紀，不如做某一類客人心目中的專家。
人們真正會看的是甚麼？
看看 Ryan Serhant 的社交媒體：他很少只放樓盤相，而是拍睇樓片、幕後片段，還有展示他幽默一面的影片。
常見的經紀 post
- 樓盤相
- 成交喜報
- 節日賀圖
人們會停下來看的
- 睇樓片和幕後片段
- 客人的真實故事
- 你自己，和你的性格
- 只有經紀才知道的資訊
要跟他們競爭，最有效的方法是用你的經驗，把自己定位成某一個範疇的專家。
客人不是不來，是在途中漏走了。
由一個人看到你的 post，到坐下來和你見面，中間有五關。大部分經紀在其中四關流失了客人。
- 看到你廣告講給所有人聽，沒有人覺得是講自己
- 停下來看完不知道下一步做甚麼，就滑走了
- 留下聯絡幾個小時都沒有人致電，熱度冷掉
- 接通打了一兩次沒人接，就停了
- 預約你想他們到達的地方
多 post 一點、多花一點廣告費，只是把第一關做大。最多客人流失的，是第三和第四關。
主動找經紀的人，
不會等你幾個小時。
我接觸過的經紀，回覆一個新查詢通常要 1 到 4 個小時。在這段時間裡，一個積極在找經紀的人，很可能已經和第一個回覆他的經紀談過了，競爭越激烈的市場越是如此。
來源：美國地產經紀協會（NAR）2025 年買家與賣家調查。
第一個電話打不通，
不代表這個人不會買。
快速回覆，贏得的是現在就準備好的人。但很多查詢的人只是剛開始留意。大部分經紀打一兩次找不到人，之後就再沒有跟進。
Inman 報道的研究發現，網上查詢之中最終有成交的人，通常要一年以上才真正買或賣。
來源：Inman（2015），報道美國網上查詢的研究。
紐約頂尖地產經紀 Ryan Serhant 把它歸納為三個 F
- Follow up主動聯絡
- Follow through說到做到
- Follow back保持聯繫，直到對方準備好
這套系統兩邊都處理
三步，由陌生人到預約。
找出你的優勢，和最需要它的人
大部分經紀的廣告都差不多：一張樓盤相，加一個免費估價。我們先找出只有你才有的優勢，再揀出最需要這個優勢的那一類客人。
語言跟著客人走。你最擅長服務的客人講英文，廣告就用英文。
讓那一類客人看到你
廣告和內容圍繞你的優勢來做，讓對的人停下來，覺得「這是在講我」。你負責出鏡，講你最熟的東西，其餘由我們處理。
你負責
- 你的專業和經驗
- 出鏡
- 見預約的客人
我們負責
- 廣告策略和文案
- 有清楚下一步的落地頁
- 投放、測試和優化
不會停的跟進
第一個電話一分鐘內打出，日夜都一樣，用對方的語言。還未準備好的人，之後繼續收到你的短訊和電郵。
沒有回覆，不等於沒有興趣，很多時只是時候未到。
- 第 0 秒
有人在你的廣告填寫查詢。
- 60 秒內
AI 致電，廣東話、普通話或英文。
- 通話中
問清楚區域、時間表、買還是賣。
- 掛線前
預約寫入你的日曆，自動發出提醒。
- 沒接聽，或未準備好
按事先講好的時間，繼續用短訊和電郵跟進。
你繼續做你擅長的事。讓對的人找到你，讓每個查詢都有人跟。
不用學 CRM，每朝一個訊息。
- 早上你知道今日要打給誰昨晚誰查詢過、AI 問到甚麼、今日誰值得你花時間。
- 日間預約已經寫入日曆提醒自動發出，你準時出現，做你擅長的事。
- 其餘時間系統繼續跟進你在睇樓、接送小朋友、吃晚飯的時候，查詢過的人都不會被遺忘。
我承諾我控制得到的事。
我不會承諾每個人都會回覆，也不會承諾一個固定的預約數字。這取決於市場和每個人自己的時間，誰這樣承諾都只是在估。
我能承諾的是這幾樣。而且我只接我相信做得出結果的經紀，所以第一步是 30 分鐘的會議。
- 7 日內上線廣告、落地頁、跟進系統和早晨簡報全部設定好。
- 每個查詢一分鐘內致電日夜都一樣，用對方的語言。
- 沒有人被遺忘沒有回覆的人，按事先講好的時間持續跟進。
- 每一塊錢都看得到廣告費你直接付給 Meta，每月報告列明花費、查詢和預約。
背景
創辦 Movaflow 之前，我在一間主要服務廣東話客戶的金融經紀公司做了 5 年市場推廣，主要負責把公司的營銷由電台廣告轉去社交媒體，吸引高資產客戶。
我見到的數字
電台廣告的每個新客戶成本，大約是社交媒體廣告的三倍。這是轉型之後我們比較兩邊得出的結果。
而且差距越拉越大，因為內容會累積。人們一次又一次看見我們，開始信任我們，成本就一路往下跌。
坦白講
Movaflow 是新的，我不會拿一堆看不出真假的截圖給你看。會議上我會示範整套系統怎樣運作：廣告、AI 來電、預約怎樣寫入日曆。
第一批客戶的結果出來後，會放在這裡。
常見問題
- 收費是多少？
- 視乎你需要哪些部分：廣告和跟進，還是再加 AI 來電。會議了解你的情況後我才報價，因為要先確定做不做得起來。
- 廣告預算要多少？
- 建議每日約 $30 起。廣告費你直接付給 Meta，每一塊錢你都看得到，我也碰不到你的預算。
- 我試過落廣告，名單質素很差。
- 通常是因為廣告寫給所有人看，或者用的誘因吸引了只是看看的人。我們先改好廣告講的內容，再由跟進篩選誰是認真的。
- 我已經有在 post，要停嗎？
- 不用，繼續 post。我們把你的內容和廣告對準一類客人，讓你本來在做的東西開始接觸到新的人。
- 我的客人多數講英文，可以嗎？
- 可以。我們從你最擅長服務的客人出發，用他們的語言：英文、廣東話或普通話。
- 要花我多少時間？
- 30 分鐘的會議、拍攝你熟悉的內容，以及出席預約。設定、廣告和跟進由我們處理。
- 如果 lead 一直不回覆？
- 沒有人能保證每個人都回覆。系統會用電話、短訊和電郵持續跟進，直到對方準備好，或表明不需要。
- 要簽多久？
- 90 日。廣告需要這段時間累積數據和優化。
未準備好開會？先拿這份藍圖。
教你寫一則對準你最擅長服務的客人的社交媒體廣告，以及怎樣跟進不回覆的人。附一段 ChatGPT 指令，幫你寫出廣告初稿。
- 怎樣揀出你的廣告應該對準的那一類客人
- 別人會停下來看的廣告，和滑走的廣告，分別在哪裡
- 一段 ChatGPT 指令，用你的語氣寫出廣告初稿
- 查詢的人不回覆時，接下來幾個月怎樣跟進
- 加拿大地產廣告容易忽略的規則
PDF，填寫後即時發送至你的電郵。
你是怎樣來到這一頁的？
你看到一則廣告，停了下來，點進來，然後一路讀到這裡。沒有人介紹你，也沒有人打電話給你。
今次，被吸引過來的人是你。同一套方法可以用在你的生意上，分別只在於：停下來的人，會是你最想服務的客人。
預約 30 分鐘 Zoom 會議我會問清楚你的情況，再告訴你這套系統適不適合你。不適合，我會直接講。